近日，兩大樓市熱門城市齊齊對二手房“動手”了：一個是西安，公布了首批102個小區(qū)的二手房交易參考價(jià);另一個是成都，公示了第二批286個小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)。

今年以來，多地樓市調(diào)控的重點(diǎn)放在了二手房市場，而出臺二手房指導(dǎo)價(jià)不失為一種調(diào)控新方法，甚至被人們稱為“最嚴(yán)調(diào)控手段”。那么二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺對樓市降溫效果如何?筆者認(rèn)為，雖然短期來看想要降房價(jià)并沒有那么簡單，但二手房成交量的驟然下降，說明指導(dǎo)價(jià)對買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生了重大影響，市場正在進(jìn)入價(jià)格修正與調(diào)整階段。

其實(shí)，第一個“吃螃蟹”推出二手房指導(dǎo)價(jià)的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息稱，建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。隨后，三亞、成都、西安等城市陸續(xù)加入陣營。每座城市的二手房指導(dǎo)價(jià)都充分參考了二手房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評估價(jià)格等因素，而且都具體到每個小區(qū)。其他的調(diào)控主要措施還包括中介公司不得以 “學(xué)區(qū)房”等名義炒作房價(jià)，不得誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價(jià);各信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價(jià)格虛高的二手房房源，上海等城市還對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。可以說，二手房價(jià)格怎么定、怎么發(fā)布房源，都成為了調(diào)控的焦點(diǎn)。

不過需要注意的是，指導(dǎo)價(jià)并不能在二手房網(wǎng)簽時(shí)作出強(qiáng)制規(guī)定，實(shí)際交易時(shí)，雙方仍需根據(jù)自愿原則進(jìn)行價(jià)格協(xié)商。

二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后市場如何表現(xiàn)?突出的表現(xiàn)就是市場掛牌量與成交量大幅下降，而成交價(jià)則相對堅(jiān)挺。比如深圳市場在政策發(fā)布后二手房交易量銳減，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，為2575套，與去年同期的10594套相比，降幅超過70%。成都距離出臺第一批二手房指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)1個多月，6月份二手房成交量同樣下降近半，月成交2886套，基本回歸到去年末的水平。但是兩地的二手房價(jià)格變化不大，5月深圳二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個百分點(diǎn)，而成都6月的二手房價(jià)格基本保持平穩(wěn)。

那么，二手房指導(dǎo)價(jià)是如何影響成交的呢?筆者發(fā)現(xiàn)，二手房交易量銳減的最重要原因是銀行將以二手房指導(dǎo)價(jià)作為放貸依據(jù)，大大提高了購房者的購房門檻。

具體來看，一套指導(dǎo)價(jià)為800萬元的房子，若售房者堅(jiān)持1000萬元的市場價(jià)，以30%首付款、其余全部貸款為例，銀行以市場價(jià)放貸，購房者的首付款是1000萬×30%=300萬元，而以指導(dǎo)價(jià)放貸，購房者的首付金額則是 (1000萬-800萬)+800萬×30%=440萬元。如此一來，購房者需要準(zhǔn)備的資金要多140萬元，購房者資金壓力增大，相當(dāng)于變相提高了首付，從而導(dǎo)致成交量大幅下滑。

隨著二手房市場的持續(xù)低迷，必然會使得部分售房者的報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動，議價(jià)空間逐漸增大。此時(shí)，受買賣雙方博弈的影響，一定是橫盤在先，交易量走低，然后售房者才能松口，市場價(jià)格才能慢慢回歸。

可以預(yù)見，未來在強(qiáng)管控之下，疊加二手房指導(dǎo)價(jià)的機(jī)制，成交量、價(jià)將趨于理性，這個調(diào)控利器也會被越來越多的城市使用。(樓蘭)