圖/ic

上周末一條“首套房貸降息”的消息在網(wǎng)絡間刷屏，其內(nèi)容來自5月15日央行和銀保監(jiān)會的聯(lián)合通知：對新發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由“不低于相應期限的LPR（貸款市場報價利率）”調(diào)整為“不低于LPR減20個基點”。以4月最新的5年期以上LPR報價為參考，即最低房貸利率由4.6%降為4.4%。地方遵循“因城施策”原則確定調(diào)整方向。

在本次政策出臺前，年內(nèi)全國已有百余城市自主下調(diào)過房貸利率，其中部分地區(qū)部分銀行已執(zhí)行首套房貸利率4.6%的標準。最新情況如何？5月16日，新京報貝殼財經(jīng)記者咨詢了北京、廣州、深圳、福州、鄭州、濟南等六地多家銀行，普遍未接到最新調(diào)整通知，“可能過段時間會下發(fā)。”有銀行信貸經(jīng)理稱。

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR將迎來最新一次報價，其參考的MLF（中期借貸便利）利率在5月16日最新一次續(xù)作中保持不變，不過業(yè)內(nèi)不少人士認為，LPR利率還有單獨下調(diào)的可能。

北京、廣州等六地銀行尚未接到最新調(diào)整通知，部分銀行年內(nèi)首套房貸利率已降40個基點

5月16日，記者咨詢了北京、廣州、深圳、福州、鄭州、濟南等六地的多家銀行，包括工行、建行、中行、農(nóng)行、中信、光大、廣發(fā)、中原銀行，普遍還沒有接到最新調(diào)整通知。

北京地區(qū)一家工行的信貸經(jīng)理告訴記者，還沒有接到調(diào)整通知，目前首套房貸利率仍執(zhí)行LPR+55個基點的政策，二套房貸利率為LPR+105個基點。參考截至目前最新一次（4月）5年期以上LPR報價，首套房貸利率為5.15%，二套房貸利率為5.65%。一位中行的信貸經(jīng)理也稱現(xiàn)行利率政策不變，“昨天剛出的政策，可能沒那么快（調(diào)整）。”

廣州、深圳兩地銀行首套房貸利率也還沒調(diào)整。廣州地區(qū)一位中信銀行信貸經(jīng)理稱，首套房貸仍執(zhí)行5.05%的利率，即在最新一次LPR報價基礎上加45個點；深圳地區(qū)一位廣發(fā)銀行信貸經(jīng)理稱，首套房貸執(zhí)行4.9%的利率，“近期沒有調(diào)整過，深圳二手房成交量仍然低迷，月均成交量還沒突破2000套。”

記者注意到，近期濟南、福州、鄭州都有銀行大幅下調(diào)了首套房貸利率，甚至低至LPR水平，這些地區(qū)是否更快速地做出了調(diào)整？

濟南地區(qū)一位農(nóng)行信貸經(jīng)理稱，五一前后剛剛將首套商貸利率下調(diào)到4.6%，“聽說了周末的最新政策，但還沒接到通知，需要系統(tǒng)統(tǒng)一調(diào)整。”

中原銀行在鄭州市降低房貸利率的消息此前也引發(fā)關(guān)注。該行一位信貸經(jīng)理5月16日告訴記者，目前面向一般購房者（無優(yōu)惠情況下）的首套房貸利率為4.9%，在4月剛調(diào)整過，調(diào)整前為5.3%，一次下調(diào)了40個基點。本次政策后還沒有新的調(diào)整通知。

福州地區(qū)近日也傳出“最低有銀行首套房貸利率可以做到4.6%”的消息，記者5月16日咨詢該地一家建行支行，信貸經(jīng)理稱如果新樓盤在該行準入了，首套房貸利率是4.9%，即在最新一次LPR報價基礎上加30個基點；沒準入的話是5.15%，即在最新一次LPR報價基礎上加50個基點。該行也尚未收到最新文件，“可能還要過段時間，如果5月LPR下調(diào)會跟著調(diào)低。”該信貸經(jīng)理稱。

當前居民購房意愿偏低，新政將加持地方松綁政策的效果

其實今年全國范圍內(nèi)已掀起一輪房貸“降息潮”。央行金融市場司司長鄒瀾曾透露，3月以來全國已有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等，另有部分省級市場利率定價自律機制配合地方政府調(diào)控要求，因城施策下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

為何中央層面要進一步放松政策？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，今年起，中央頻頻喊話支持剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺松綁樓市政策，但從市場實際恢復情況看，市場回穩(wěn)的速度不及預期。本次中央差別化的信貸政策會加大各地松綁政策的效果，也是中央明確傳達“救市”，如果后續(xù)市場回穩(wěn)不及預期，預計各地政策松綁力度會進一步加強。

數(shù)據(jù)亦顯示，4月百強房企銷售數(shù)據(jù)再次腰斬，央行上周公布的4月金融數(shù)據(jù)中，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，是今年2月數(shù)據(jù)歷史性首降后，第二次出現(xiàn)負增長。

“今年是抗疫的第三年，不少家庭、企業(yè)的儲蓄和積累也被不斷消耗，抗沖擊的能力在減弱，疫情之下失業(yè)率會上升。”野村證券首席經(jīng)濟學家陸挺上周末在清華五道口首席經(jīng)濟學家論壇上指出，居民消費能力和消費意愿的下降是當下居民購房意愿較低的主要原因之一。

王小嬙表示，房貸利率下調(diào)會降低購房成本，刺激購房者入市，本次首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限下調(diào)20個基點，根據(jù)4月公布的5年期LPR報價4.6%，也就是說首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預測到本次中央信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家計算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

不過從地方層面看，中信證券明明團隊認為，在“房住不炒”總基調(diào)下，地方“因城施策”將重點集中在三、四線城市及部分二線城市，一線城市房價反映敏感且對穩(wěn)地產(chǎn)作用有限，大幅放開的可能性較小。

MLF連續(xù)4個月“按兵不動”，本周LPR報價“降息”概率大嗎？

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR將迎來最新一次報價，其參考的政策工具MLF（中期借貸便利）的利率，在5月16日最新一次續(xù)作中保持不變，已是自今年1月下調(diào)后連續(xù)4個月“按兵不動”。LPR利率會單獨下調(diào)嗎？

業(yè)內(nèi)不少人士認為還有可能，原因是在LPR報價的組成部分中，雖然MLF未變，但銀行報價可能下降。東方金誠首席宏觀分析師王青提到，近期除貨幣市場利率大幅走低外，監(jiān)管層正在加大力度引導存款利率下行。

4月下旬，國有大行和多家股份制銀行“組團”下調(diào)了一波存款利率，下調(diào)幅度為10個基點。對于下調(diào)原因，5月9日央行發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告給出答案：央行在4月指導利率自律機制建立了存款利率市場化調(diào)整機制，自律機制成員銀行就此合理調(diào)整了存款利率水平。央行稱，在當前市場利率總體有所下行的背景下，該機制的建立有利于銀行穩(wěn)定負債成本，促進實際貸款利率進一步下行。

“同時，4月-5月隔夜和7天利率持續(xù)脫離利率走廊中樞運行，NCD（大額可轉(zhuǎn)讓存單）利率較3月份峰值大幅下行超過30個基點，這些利好因素均有助于從一般存款和同業(yè)負債兩端改善銀行綜合負債成本，按照邊際成本法，可以直接驅(qū)動5月份LPR報價下行。”光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰表示。