“公募REITs是通過證券化方式將具有持續穩定收益的不動產轉化為可上市交易、流動性高的資產支持證券，在全球金融市場中是和股票、債券并列的大類成熟金融產品。”據賈文勤的介紹，2021年6月21日，9只基礎設施REITs上市交易，標志著公募REITs正式落地。截至目前，已有11只基礎設施REITs在證券交易所公開發行上市。已上市項目涵蓋產業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理、生物質發電等多種資產類型，合計募集資金364億元，重點用于科技創新、綠色發展和民生補短板領域。“產品上市后，整體運行平穩，體現了中等收益、中等風險和可預期性相對較強的產品特征，示范作用良好。”她評價道。

相較于國際主流REITs，賈文勤指出，試點階段采用的“公募基金+ABS”模式是現行法律法規框架下相對可行的方案，但參與主體較多，產品結構、法律關系較為復雜，各方職責界定和協調難度較大。因此，旨在重點解決“產品的法律定位”“產品的結構優化”“產融結合內生性”以及“法律責任全覆蓋”四方面問題的REITs專項立法工作，需要被擺上案頭。

首先，關于產品的法律定位問題。據賈文勤的具體介紹，在境外市場，無論采用何種法律形式，一般都是將REITs作為證券進行監管，上位法均為證券投資相關法律，發行與交易均應遵循證券法的基本原則。因此，境內REITs的證券法律性質亟須得到立法確認，應依托《證券法》推動專門立法，系統構建符合REITs特點的發行、上市、交易、信息披露等制度安排。

其次，產品的結構優化問題。試點期間，限于當前法律環境，產品結構較為復雜，不利于REITs的持續穩定發展及投資者合法權益保護。“長遠看，以結構優化為導向的立法路徑勢在必行，以此減少基礎設施REITs運行的一系列問題，如降低多重委托代理關系、減少代理成本、明晰REITs管理人的權責邊界、降低監管成本等。”賈文勤舉例說道。

再次，產融結合內生性問題。“REITs作為一種典型的‘產融結合’工具，天然地需要管理人將基礎設施等不動產行業的專業運營能力與金融產品的資本運作能力進行有機結合。長期看，需要破除制約產業端與金融端能力有機整合的制度障礙。參照境外經驗，應允許具備完整能力體系的REITs管理人申請REITs專項業務牌照，鼓勵原始權益人在既有產業優勢的基礎上，融合金融端的運營管理能力，成立專業的REITs管理公司。”她進一步解釋。

而關于法律責任全覆蓋問題。隨著REITs市場由初創到成熟階段的發展，在賈文勤看來，也是需要不斷完善產品相關監管制度，推動實現業務全主體、全流程法律責任的全覆蓋。

為了更好發揮公募REITs的積極作用和功能，賈文勤建議，由中國證監會牽頭，總結試點工作經驗，借鑒國際成熟做法，以公募契約型REITs為重點，制定REITs業務管理辦法，優化基礎設施REITs產品設計，簡化交易結構，健全監督管理制度，筑牢風險防范底線，系統構建符合REITs發展規律的規則體系，推動REITs市場持續發展壯大，服務實體經濟高質量發展。